STJ pacifica entendimento sobre a base de cálculo do ITBI

Ao adquirir um imóvel, surge ao contribuinte o dever de quitar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que se trata de um imposto de competência municipal, cuja base de cálculo deveria ser o valor da transação.

Entretanto, alguns municípios vinham estabelecendo um valor mínimo da base de cálculo do imposto, tratando-se do valor venal do bem ou o chamado “valor de referência”, que segundo o ente federativo expressaria o valor de mercado do bem.

Assim, mesmo diante de algumas particularidades do negócio jurídico, os quais poderiam ocasionar uma imensa depreciação do bem, a base de cálculo do ITBI não refletia necessariamente o valor de compra deste.

Diante desta insegurança jurídica, o Tema de nº 1113 foi submetido à julgamento no STJ, o qual ratificou as regras para o cálculo do Imposto da seguinte forma:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Portanto, diante deste entendimento, qualquer exigência do município que implique em base de cálculo do ITBI diferente do real valor do negócio pode ser questionada judicialmente.